借地権とは？店舗における返還方法や解体費用を解説

店舗の借地契約を検討する際、借地権や返還方法、解体費用についての理解が重要です。
借地権には旧法と新法があり、それぞれ特徴や契約内容が異なります。
さらに、契約終了時の返還方法や更地にするための費用も事前に把握しておくべきでしょう。
この記事では、店舗借地の基本から具体的な返還・解体に関する情報を解説します。

借地権とは

借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有・使用する権利を指します。
この権利は、土地所有者（地主）と借地人との間で締結される契約に基づき、借地人が土地を利用し、その上に建物を建てることを可能にします。
借地権は、土地の所有権とは異なり、土地の使用権に特化したものです。
そのため、借地人は土地を所有することなく、その上に建物を建築し、利用することができます。
借地権は、住宅や店舗などの建物を建てる際に利用され、土地の有効活用や資産運用の手段として広く活用されています。

借地権の改正

借地権に関する法律は、1992年（平成4年）に大きな改正がおこなわれました。
それ以前は「旧借地法」が適用されていましたが、改正後は「借地借家法」（新法）が施行されました。
旧法は、1992年8月1日以前に締結された契約に適用され、新法はそれ以降の契約に適用されます。
旧法では、借地権の存続期間が「堅固建物」で30年以上、「非堅固建物」で20年以上と定められていました。
一方、新法では、建物の構造に関係なく、存続期間が一律30年以上とされています。
また、新法では、定期借地権制度が導入され、契約期間満了後に更新がなく、地主に土地が戻る仕組みが整えられました。
これにより、地主と借地人の権利関係がより明確化され、双方の利益がバランスよく保護されるようになりました。

借地契約の締結時のポイント

新法の下で借地契約を締結する際には、いくつかの重要なポイントがあります。
まず、契約期間を明確に定めることが求められます。
通常の借地権（普通借地権）の場合、最低30年の契約期間が必要です。
また、定期借地権を利用する場合は、契約期間や更新の有無、契約終了時の建物の取り扱いなどを詳細に取り決めなくてはなりません。
さらに、契約内容を公正証書などの書面で明確に残すのが良いでしょう。
それにより、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
加えて、地代の設定やその改定方法、借地権の譲渡や転貸の条件なども契約時にしっかりと確認し、双方が納得の上で契約を締結することが重要です。
これらのポイントを押さえることで、借地契約を円滑に進めることができます。

借地権の返還方法

店舗の借地契約を終了する際、借地権の返還方法には無償返還と有償返還の二種類があります。
それぞれの手続きや費用、条件について解説します。

無償返還が求められる場合の手続き

借地権を無償で返還する場合、まず「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する必要があります。
この届出をおこなうことで、権利金の認定課税の回避が可能です。
届出書には、借地権設定時の契約書の写しや土地の価額の計算明細などを添付し、土地所有者の納税地を所轄する税務署長に提出します。
提出時期は、土地を無償で返還することが定められた後、遅滞なくおこなうことが求められます。
また、借地契約書に「将来、借地人が土地を無償で返還する」旨の特約を明記しておくことも重要です。
この特約があることで、無償返還時の税務上のトラブルを避けることができます。
さらに、借地上の建物や工作物を撤去し、更地にして返還することが一般的です。
その際の建物の解体費用は、借地人の負担となるため、事前に見積もりを取り、費用を確認しておくことが大切です。

有償返還で発生する費用と条件

有償返還とは、借地権を地主に対して有償で返還する方法です。
これは、借地権の評価額に基づいて地主と借地人が協議し、適正な価格での譲渡がおこなうものです。
借地権の評価額は、土地の時価や地代の状況、契約期間の残存年数などを総合的に考慮して算定されます。
有償返還をおこなう際には、以下の費用や条件が発生します。
譲渡所得税
借地権の譲渡によって得た利益に対して課税されます。
個人の場合、譲渡所得として所得税が課され、法人の場合は法人税の対象となります。
契約書の作成費用
譲渡契約書の作成や公正証書の作成に伴う費用が発生します。
これらの費用は、一般的に借地人が負担します。
登記費用
借地権の譲渡に伴い、登記の変更手続きが必要となります。
この際の登録免許税や司法書士への報酬などの費用が発生します。
有償返還を検討する際には、これらの費用や税金を総合的に考慮し、地主との協議を進めることが重要です。

借地権のある店舗を売却する際の流れ

借地権のある店舗を第三者に売却する場合、以下の手順を踏むことが一般的です。
地主の承諾を得る
借地権の譲渡には、地主の承諾が必要です。
承諾を得る際には、承諾料（名義書換料）として借地権価格の10％程度を支払うことが一般的です。
譲渡契約の締結
買主との間で譲渡契約を締結します。
契約内容には、譲渡価格、支払い方法、引渡し時期などを明記します。
登記手続き
借地権の譲渡に伴い、登記の変更手続きをおこないます。
司法書士に依頼して手続きを進めることが一般的です。

借地権のある店舗の売却に関する注意点

借地権のある店舗の売却に際しては、以下の点に注意が必要です。
地主の承諾が得られない場合
地主が承諾を拒否した場合、借地権の譲渡は難しくなります。
この場合、借地非訟手続きなどの法的手段を検討する必要があります。
税務上の留意点
借地権の譲渡によって得た利益には、譲渡所得税が課されます。
適切な申告と納税をおこなうために、税理士など専門家に相談することをおすすめします。
契約内容の確認
譲渡契約書の内容を十分に確認し、不利な条件が含まれていないか注意することが重要です。
必要に応じて弁護士に相談し、契約内容を精査してもらうと安心でしょう。

店舗の解体費用

店舗の借地を更地にする際には、適切な準備と手続きをおこない、解体費用を正確に把握することが重要です。
建物の構造や規模によって解体費用は大きく異なりますが、費用を抑えるための工夫も可能です。

更地にする際に必要な準備と手続き

まず、解体工事をおこなう前に、建物の所有権や借地権の状況を確認し、必要な許可や届出をおこなうことが求められます。
建物滅失登記や解体工事の届出は、法的に義務付けられており、これらを怠ると罰則の対象となる可能性があります。
また、近隣住民への事前挨拶も重要で、工事中の騒音や振動に対する理解を得ることで、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

建物構造による解体費用の違い

解体費用は、建物の構造によって大きく変動します。
木造建築は、解体が比較的容易で費用も抑えられますが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造（RC造）の建物は構造が頑丈なため、解体に高度な技術と重機が必要となり、費用が高くなる傾向があります。
木造住宅の解体費用は、1坪あたり約3万円から5万円程度とされていますが、RC造の場合は1坪あたり約5万円から7万円程度になることが一般的です。

解体費用の目安と費用を抑えるコツ

一般的な木造住宅の場合、20坪で約70万円から100万円、30坪で約90万円から150万円、50坪で約150万円から250万円が目安とされています。
しかし、解体費用は、建物の規模や構造、立地条件、付帯設備の有無などによって異なります。
費用を抑えるためには、以下のポイントが有効です。
複数の業者から見積もりを取る
複数の解体業者から見積もりを取り、費用やサービス内容を比較検討することで、適正な価格での契約が可能となります。
不用品の事前処分
建物内の家具や家電などの不用品を事前に自分で処分することで、解体業者に依頼する際の処分費用を削減できます。
自治体の補助金活用
自治体によっては、老朽化した建物の解体に対する補助金制度を設けている場合があります。
事前に自治体の窓口で確認し、該当する場合は申請をおこなうことで、費用の一部を補助してもらうことができます。
これらのポイントを踏まえ、計画的に解体工事を進めることで、費用を抑えつつスムーズに更地化を進めることが可能です。

まとめ

店舗の借地契約を理解するには、借地権の概要や旧法・新法の違いを押さえることが大切です。
契約終了時には無償や有償返還、売却といった選択肢があり、それぞれ手続きが異なります。
また、更地化に伴う解体費用は、構造や目安を事前に把握することで適切に準備できるでしょう。