マンションを事務所利用できるのか?オーナーが許可したくない理由も解説

マンションを事務所利用できるのか?オーナーが許可したくない理由も解説

駅前などの一等地に立地するタワーマンションに、事務所を構えたいと考える経営者もいるでしょう。
ところで、一般的な賃貸マンションにおいては、事務所利用が制限されているケースがあるのをご存じでしょうか。
この記事では、事務所利用できるマンションと住宅専用物件との違いや、認められていない理由についても解説しますので、事業用の物件を探している方はお役立てください。

マンションを事務所利用できるのか

マンションを事務所利用できるのか

賃貸マンションに居住している方が、個人事業を開業するにあたって、自宅を事務所として活用するケースがあるでしょう。
ただし、事務所利用を認めていない物件の場合には、大きなトラブルに発展する可能性があり注意しなければなりません。

事務所利用可否の確認方法

賃貸マンションの多くは、住宅専用物件として貸し出されています。
事務所として利用できるマンションもありますが、住宅専用のものに比べると、物件数が少ないのが実態です。
確認したいときは、管理規約を一読するのが簡単な方法になります。
住宅専用物件においては、管理規約において事務所利用を禁じる内容が記載されているでしょう。
また、賃貸借契約書をチェックするのも一つの方法です。
事務所として利用するときの賃貸借契約では、家賃に消費税が課税されます。
現在の契約金額に消費税が加算されていない物件は、住宅専用物件に該当するでしょう。
ただし、事務所として利用ができる物件を住居として借りたときには、消費税が加算されていません。
事務所利用が可能な物件であれば、契約の途中で事務所契約へ切り替えられる可能性があるため、オーナーへ問い合わせてみましょう。

事務所利用不可の物件を事務所として利用した場合

管理規約において事務所利用を禁じられているにも関わらず、事務所として利用すると、規約違反に問われて強制退去を求められるケースがあります。
管理規約には法的な強制力があり、従わなければなりません。

個人事業主やSOHOの事務所利用

賃貸マンションに居住していた方が、会社を退職してライターやデザイナーなどの個人事業を開業するケースがあります。
また、フリーランスの方などが、自宅とは別にSOHOとしての利用を目的に、居住用物件を借りるといったことが考えられます。
このような場合での居住用物件の利用は難しいでしょう。
もし、このような利用方法をしている場合には、他の居住者からオーナーへ連絡が入り、強制退去を求められる可能性があります。

業種による違い

事務所として利用できる物件であっても、すべての業種が認められているとは限りません。
不特定多数の方が頻繁に来訪するような業種になると、防犯上の問題などによって、他の居住者との間でトラブルに発展する可能性が高まります。
事務所利用の可否については、業種を示したうえで、オーナーからの判断を受ける必要があります。
オーナーから業務内容を尋ねられた場合には、正直に回答しましょう。

マンションにおける事務所利用できる物件と住宅専用物件との違い

マンションにおける事務所利用できる物件と住宅専用物件との違い

マンションにおいては、事務所利用できる物件と居住用物件があり、さまざまな点で取扱いなどが異なります。
ここでは、事務所として利用できる物件の特徴のほか、双方の違いを解説しますので、参考にしてください。

不動産登記

オーナーは、マンションを不動産登記する際に、居住用と事務所用のどちらかの用途で手続きをします。
用途によって固定資産税が異なり、居住用に比べて、事務所用の物件は税額が高くなることが多いです。
固定資産税は、マンションの専有部分に加え、共有スペースに対する持分なども含めて算定されます。
そのため、不動産登記で用途を居住用として手続きしたにも関わらず、事務所として利用させたオーナーは、脱税で処罰される可能性があります。

家賃と初期費用

事務所として利用できる物件は、物件が傷みやすい点や固定資産税が高くなる点などを加味して、家賃が高めに設定されることが多いです。
また、家賃を基に計算される保証金や敷金、礼金、仲介手数料などの初期費用も同様です。
なお、家賃に対する税金の扱いが異なる点にも注意しなければなりません。

原状回復

賃貸借契約書において、入居者が賃貸物件を退去するときに、借りたときの状態に戻すことが規定されているケースが多く見受けられます。
そのため、家具を移動させて床に傷をつけてしまったり、喫煙によって室内にタバコのにおいが残っていたりすると、オーナーから原状回復を求められるでしょう。
顧客の出入りが見込まれる事務所として利用する物件においては、居住専用物件よりも損傷を受けるリスクが高いうえ、床や壁、天井などをすべて張り替えることになるかもしれません。
賃貸借契約を締結する際に確認しておかないと、退去時にトラブルに発展する可能性があるので注意しましょう。

屋号の表示

事務所としての利用が可能な物件では、玄関やポストなどに屋号を表示するかと思います。
ただし、開業届を提出するときや会社登記をおこなう際には、オーナーに許可を得てから手続きをしましょう。

セキュリティ

住宅専用物件においては、入居者が安心して暮らせる環境を保証するうえで、オートロックや監視カメラなどのセキュリティ対策が万全に整備されている傾向があります。
一方で、事務所利用を認めている物件では、居住者以外の出入りが多く、セキュリティを強化しても、入居者が不安を感じる可能性は拭えません。
そのため、セキュリティ対策が施されていない物件は、事務所として利用が認められている可能性が高いでしょう。

マンションにおいて事務所利用が認められていない理由

マンションにおいて事務所利用が認められていない理由

居住専用物件と事務所利用が可能な物件では、訪問者の数に差があるほか、居住用の物件では入居者からオーナーに対する要求が大きくなる傾向があります。
ここでは、オーナーが事務所としての利用を認めない理由について解説します。

トラブル防止

賃貸マンションのオーナーは、入居者の確保や物件管理にくわえて、トラブル対応も担わなければなりません。
不特定多数の訪問があると、エントランスホールやエレベーター、廊下などで来訪者と入居者が不意に出くわすでしょう。
すべての来訪者が紳士的とは限らず、怪しい服装や大きな声を出す方がいると、不安を覚えた入居者からオーナーに苦情が入る可能性があります。
苦情に対してオーナーが適切に対応しなければ、他の入居者が退去してしまうなど、賃貸経営に支障が生じるかもしれません。
多くのオーナーは、このようなトラブルを未然に防ぎたいと考えており、不特定多数の訪問がある事務所利用を認めない傾向があります。

違法な営業

事務所利用を認めると、気付かないうちに違法な営業活動がおこなわれる可能性があります。
その事実が明るみに出ると、物件の評判が落ちてしまい、入居者の退室を招くとともに、新規入居者の確保が難しくなるでしょう。
安定した賃貸経営が困難になったオーナーは、やむを得ずマンションを売却しなければならない事態に陥る恐れも考えられます。
したがって、オーナーが事務所利用を認めないケースが多くなるのです。

まとめ

賃貸マンションは、管理規約のなかで事務所利用ができないよう規定されているのが一般的です。
そのため、事務所利用の可否については、業種を示したうえで、オーナーからの判断を受けなくてはなりません。
居住用物件にも関わらず事務所として利用すると、強制退去となる可能性があるので注意しましょう。