事務所の定期建物賃貸借契約の特徴は？普通建物賃貸借契約と注意点を解説

「ビジネスのために事務所を借りるときの手続きはどうなるの？」と疑問を持つ方は多いです。
事務所用の賃貸借契約にはいくつかの方法があるため、それぞれの特徴や違いを理解したうえで、最適な選択をする必要があります。
本記事では、事務所向け貸し物件の定期建物賃貸借契約とは何かお伝えしたうえで、普通建物賃貸借契約との違いや契約時の注意点を解説します。

事務所向け賃貸物件の定期建物賃貸借契約の特徴

定期建物賃貸借契約とは、契約期間が設けられている物件のなかでも、契約満了から更新が認められない特徴を持った物件に対する契約を指しています。
一般的な普通建物賃貸借契約においては、貸主側に正当な理由が言い分がない限りは借主の更新希望の申し出を拒否できないのが原則です。
貸主が更新を拒否してはいけない規定は、民法の借地借家法28条によって定められています。
一方で、物件の建て替え・大規模修繕を検討している物件に対しては定期建物賃貸借契約を締結するケースが多く、定期の場合は借主は更新の申し出ができません。
貸主の事情で借主との契約を終了できる規定は、民法の借地借家38条によって定められています。
特別な事情があって「更新されては困る」「一定期間のみの借主を募集したい」などに該当するのであれば、定期の契約を結ぶようにしてください。
建て替え・大規模修繕を検討しているのにも関わらず、新たに普通賃貸借契約を締結してしまうと、借主からの更新希望を拒否できずに工事を始められなくなる可能性があります。
また、どうしても立ち退きをしてもらう必要がある場合、貸主が借主に対して立退料や解約金などの支払いが必要になる可能性も想定されます。
交渉による手間や手数料の金銭的な負担を軽減するためにも、近い将来に建て替えや大規模修繕を検討しているのであれば定期での契約を結びましょう。
民法の借地借家38条の規定として、定期建物賃貸借契約を締結する場合は、公正証書を利用しなければなりません。
なぜなら通常通りの契約では借主が「更新できない」事実を適切に把握できない可能性があるからです。
借主の生活を保護するためにも、定期建物賃貸借契約の特徴を理解していると証明するためにも「契約期間の満期を迎えたら更新できない」と記載した書面を用意する必要があります。
つまり、契約満了とともに退去を希望するのであれば、「公正証書などの書面で契約する」「貸主が借主に対して契約更新できない物件である事実を書面に残して説明する」の2点を確認してください。
民法の借地借家法38条1項の条文では「公正証書による等書面」と記載されており、公正証書はあくまで一例であるとわかります。
公正証書の代わりに通常の契約書を使っていたとしても、書面で記載があれば問題ありません。

定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約との違い

普通建物賃貸借契約とは、契約で設定された契約期間が満了しても、借主が希望すれば契約更新して事務所を借り続けられる契約です。
別名として、一般契約や普通借地契約と呼ばれるケースもあります。
一般的には契約期間は2年で設定されていて借主の希望で契約更新・契約解除が認められますが、借主が希望するのに対して貸主は正当な利用がない限りは更新の拒否・契約の解除は認められません。
2つの契約形態に対する違いは、貸借目的・貸借期間・契約成立・契約更新・賃料の増減額・解約や中途解約・再契約の7点です。
貸借目的は、普通契約では居住・事業ともに可能であるのに対して、定期契約では居住用場合のみ中途解約権が認められているものの事業用では認められていません。
貸借期間は、どちらも制限はなく、定期契約であれば1年未満の契約も有効です。
契約成立は、普通契約は口頭による諾成契約が認められますが、定期契約では公正証書等の書面を作成したうえで貸主が借主に工夫をして説明が必要です。
書面作成・交付・説明は民法の借地借家法38条によって定められており、この工程を省略すると普通契約扱いになる可能性があります。
契約更新は、普通契約は正当な理由がない限りは借主の更新希望に対して拒否できませんが、定期契約は契約更新はできません。
賃料の増減額は、どちらも認められています。
普通契約の場合は、特約によって減額請求権の排除は認められていませんが、特約によって増額請求権の排除は認められています。
定期契約の場合は、貸主が作成した書面に賃料の増減額に関する記載があれば、記載内容に従わなければなりません。
解約や中途契約は、普通契約の場合は契約期間の有無によって異なり、普通契約の場合は特約の有無によって異なります。
普通契約で契約期間が決まっていない場合は借主からの解約申し出は3か月前・貸主からの解約申し出は6か月前から可能で、契約期間が決まっている場合は特例がない限りは原則途中解約はできません。
定期契約の場合は貸主からの解約はできませんが借主からの解約は借地借家法38条の適用要件を満たせば可能ですが、それ以外の場合は特約が認められたケースのみ認可されます。
再契約は、どちらも可能ですが、定期契約では更新が認められていないため借主と貸主の双方が合意した内容で再度契約をすれば事務所として利用し続けられます。

定期建物賃貸借契約の記載事項と注意点

定期建物賃貸借契約を締結する際の注意点として、必ず書面を作成して貸主から借主に交付と説明をしなければなりません。
書面を作成するときに忘れてはいけない記載事項は、使用目的・賃貸借期間・賃料・共益費・敷金・契約更新・禁止もしくは制限行為です。
そのほか、明け渡し・原状回復・修繕・造作買取請求権の放棄・連帯保証・合意管轄・和解合意・協議・中途解約があります。
事業用で貸し出しをする場合は使用目的を明確にしなければ、後からトラブルになる可能性があります。
たとえば貸主は事務所として物件を貸し出していたつもりでも、借主が独断で飲食店やアパレルの店舗として使用してしまう可能性があるからです。
明確な使用目的と同時に禁止もしくは制限行為も記載しておくと、本来であれば貸主からの中途解約は認められていないものの、特別な事情が認められて借主に退去の申し出ができます。
賃料に関しては不動産市場の動向に応じて変動させたいと考えているのであれば、増額の可能性についても明確に記載しておくとトラブルを未然に防げます。
ただし、具体的な理由なしに貸主の都合で賃料の増額は認められにくいため、不動産相場の高騰や物価の上昇などがある場合のみに申し出をするようにしてください。
事務所として貸し出す物件は居住用よりも賃料が高いケースが多いですが、その分借主が支払い義務を全うできないときの損害が大きくなるため、連帯保証をつけてもらう方が安心です。
連帯保証をつけておけば、契約者が賃料の支払いができなくなっても、もう一人の名義人に支払い義務が生じるため債権の回収がしやすくなります。
中途解約は貸主都合では認められにくいものの、貸主からの申し出は認められているのが現状です。
ただし、貸主として建て直しや大規模修繕の前に中途解約されると困る事情がある場合は、特約として中途解約に対する違約金を設定できます。
借主が見つかりにくくなる可能性は懸念されますが、一度事務所として借りてもらえれば契約満期まで家賃収入が得られて安心です。

まとめ

事務所の賃貸物件には定期と普通の2種類の形態があり、それぞれ特徴・メリット・デメリットが異なります。
基本的には普通建物賃貸借契約を締結するべきですが、入居者がいると困るのであれば定期建物賃貸借契約を締結する必要があります。
ただし契約更新を認めない契約をするのであれば、通常の契約とは異なり書面の作成・交付・説明などが義務付けられているため、規定にしたがって契約手続きを進めましょう。