建物検査済証とは？ないときのリスクや再発行ができるのかも解説！

出店にあたって店舗やテナント向けの物件をお探しのときは、建物検査済証の有無をよく確認しておきたいところです。
建物検査済証は買主にとって大事な書類であり、これがないと、そのほかの条件は良い物件でも購入時に困りかねません。
そこで今回は、建物検査済証とは何か、ないときのリスク、再発行の可否やそのほかの対処法を解説します。

建物検査済証とは

建物検査済証とは、建物が建築基準法の基準を守って建築されたことを示す書類です。
建物は敷地さえあれば自由に建築できるのではなく、法令の基準を守って建築しなくてはなりません。
建物に法令の基準があるのは、使用者の安全を確保したり、建物の品質を向上させたりするためです。
法令の基準を守っているかどうかは、検査で確認されています。
建築に関する検査を通過した証拠となるのが、建物検査済証です。
これがあれば、対象の建物が法令の基準を守っていることがわかり、一定の安全性や品質が期待できます。

建物検査済証を取得するまでの流れ

建物を建築するとき、まずは建築計画を作成します。
計画ができあがってもすぐに着工はできず、次に建築確認申請をおこないます。
建築確認とは、設計の段階で法令の基準を守っているかどうかを着工前に調べる検査です。
検査を通過できなかったときは、設計を見直してから再検査を受けなくてはなりません。
建築確認を通過すると確認済証が発行され、初めて着工が可能となります。
着工後、建物が完成したら、引き渡しの前に完了検査がおこなわれます。
建築確認が済んでいても、完成した建物が法令の基準に当てはまるとは限りません。
そこで、完成した建物に対して検査がおこなわれる流れとなっています。
完了検査を通過したときに発行されるのが、建物検査済証です。
完了検査を通過できないと、工事がすべて終わっていても建物の使用は許可されません。
建物検査済証が無事に発行され、物件が施主へと引き渡されれば、一連の流れは完了です。
なお、一連の流れにおいて、着工後に中間検査を受けるケースがあります。
中間検査とは、一部の自治体や建物において求められる検査です。
これを受けたときは、確認済証と建物検査済証のほかに、中間検査合格証が発行されます。

建物検査済証の取得は義務なのか

現在、建物検査済証の取得自体は義務ではないものの、建物ができたあとの完了検査は必須です。
規定どおりに工事が進められていれば、建物検査済証は自然と取得する形になります。
そのため、施主は建物検査済証を一度は手にしているものですが、書類自体は所有者が自分で保管しなくてはなりません。
建築から長い時間が経つと、どこかの段階で書類を紛失していることもあり得ます。
また、建築時期が古い物件では、確認済証だけで引き渡しに入っており、建物検査済証が一度も取得されていないケースがあります。
このような理由で建物検査済証のない物件が一部見られるため、買主としては注意が必要です。

建物検査済証がないときのリスク

建物検査済証がないときのリスクは以下のとおりです。

リスク①住宅ローンなどで融資が受けられない

物件の購入には多額の費用が必要になるため、住宅ローンなどの融資を受けるのが一般的です。
しかし、建物検査済証がないと、金融機関で融資が受けられません。
なぜなら、融資にあたっての必要書類に、建物検査済証がよく含まれているからです。
この点は投資用ローンでも同じであり、出店に向けて店舗やテナントを探しているときには注意が必要です。
書類の不足で融資が受けられないと、自己資金での一括払いなど、金融機関を頼らずに物件を購入する方法しか選べなくなってしまいます。

リスク②物件が登記できない

自己資金で物件を購入できたとしても、取得した物件の登記をどうするかが問題です。
取得した物件を法務局で登記するときの必要書類には、建物検査済証が含まれています。
書類が足りないと登記の手続きが進められず、物件の情報を更新できない状況に陥りかねません。

リスク③増改築などができない

物件の購入後、買主のほうで増改築などがしたいときは、物件の適法性を示す必要があります。
現時点で物件の適法性が不明では、増改築などの許可が下りないリスクがあります。
たとえば、防火地域や準防火地域では、増築が不可能です。
また、200㎡以上の用途変更が認められません。
さらに、改築は一律で不可となり、物件は購入当時の造りでそのまま使用する形となります。
増改築などができない店舗やテナントでは思うようなお店にできず、出店が失敗に終わりかねません。

リスク④物件の売却が難しい

手に入れた物件を将来売却するとき、建物検査済証がないと困ることが多いです。
物件の適法性が不明では、建物を安全に使えないリスクが懸念されます。
さらに、金融機関から融資が受けられないなどの問題がある点は、将来の買主にとっても同じです。
物件の購入や使用のハードルが高いため、買主からは購入を避けられる傾向にあります。
物件を売り出しても買主が見つからないと、不要な物件をいつまでも抱える結果となってしまいます。

建物検査済証がない！再発行やそのほかの対処法

建物検査済証の再発行やそのほかの対処法については、以下のとおりです。

再発行はできるのか

建物検査済証は、建築時に一度だけ取得できる書類であり、再発行は不可能です。
法令の基準を守っている物件だとわかっていても、新しい建物検査済証は手に入りません。
建築当時に取得したものがなくなっているなら、物件の適法性は書類の再発行ではなく、別の方法で証明する形となります。

台帳記載事項証明書の取得

台帳記載事項証明書とは、確認済証と建物検査済証の発行記録を示す書類です。
建物検査済証が過去に発行されているなら、役所に記録が残っているものです。
過去の発行記録を示せば、書類の再発行を受けられなくとも、建築完了の時点で法令の基準を守っていたことが証明できます。
台帳記載事項証明書は、各自治体の役場で取得可能です。
ただし、自治体によっては、確認済証と建物検査済証の発行記録について、証明書は出していないケースがあります。
このときは、両証明書の発行記録が載っている建築確認台帳を確認しましょう。
建築確認台帳に載っている建物検査済証の発行記録をメモすれば、台帳記載事項証明書と同じ効果が期待できます。

建築計画概要書の取得

建築計画概要書とは、確認済証が発行されたら取得可能となる書類です。
書面には、建築主や代理者、設計者、工事監理者など、建物の建築に関わる数々の条件が記されています。
そして、記載事項のひとつに建物検査済証の番号や発行日があるのがポイントです。
建築当時に完了検査を通過しているなら、建築計画概要書に建物検査済証の番号や発行日が記載されるため、物件の適法性が証明可能です。
結果として、物件の適法性に関する懸念がなくなり、建物検査済証の再発行を受けられなくとも問題はなくなります。
ただし、建築計画概要書は、作成時期や役所によって書式が異なり、近年に作成されたものほど詳細な記録が載っています。
建物検査済証に関する条件は基本的に載っているものですが、記載のないケースが一部あるため注意が必要です。

まとめ

建物検査済証とは、建築基準法の基準を守って建築されていることを示す書類で、建物が完成したあとの完了検査を通過したときに取得できます。
手元にないときのリスクには、金融機関で融資が受けにくくなる、物件の取得後に登記や増改築などができない、将来売却するときに買主が見つかりにくいなどが挙げられます。
建物検査済証の再発行はできないため、物件の適法性は台帳記載事項証明書や建築計画概要書などで証明しましょう。