知らないと損！確認済証と検査済証の違いとない場合について解説

確認済証と検査済証は、建物の適法性を証明する重要な書類ですが、それぞれ役割が異なります。

しかし、「聞いたことはあるけれど、違いがよくわからない…」という方も多いのではないでしょうか。

この記事では、確認済証と検査済証の違いや、ない場合の影響・対応策についてわかりやすく解説します。

確認済証と検査済証の違いを理解する

不動産取引において、「確認済証」と「検査済証」という2つの証明書は非常に重要です。
これらの証明書は、建築基準法に基づいて建物の適法性を証明するものであり、売買契約を結ぶ際に大きな影響を与える場合があります。
とくに、事業用物件や一戸建ての取引においては、これらの証明書が適切に揃っていないと、後々のトラブルの原因になりかねません。
ここでは、確認済証と検査済証の違いについて、役割や発行タイミング、必要性を解説します。

工事前と工事後に発行される証明書の役割

まず、確認済証と検査済証の発行タイミングとそれぞれの役割について理解することが重要です。
確認済証は建物の設計段階で、工事が始まる前に発行されます。
この証明書は、建築計画が法律に適合しているかを確認するもので、具体的には、建築基準法や都市計画法に基づいて、計画された建物の設計図が適切かどうかを確認する役割を担っています。
一方、検査済証は工事が完了した後に発行されます。
検査済証は、実際に建設された建物が設計通りに建築基準法に適合していることを証明する証明書です。
つまり、確認済証は設計段階での適法性を確認するための証書であり、検査済証は完成した建物が法的に適合していることを証明する証書であるという点で、両者には明確な違いがあります。

確認済証は設計段階の適法性、検査済証は完成建物の適法性

確認済証と検査済証は、それぞれ建物の設計段階と完成段階での適法性を確認するために必要な証明書です。
確認済証は、建物の設計図面が建築基準法に適合しているかどうかを証明するものであり、主に設計段階で発行されます。
この証明書は、設計図が法律に適合しているかを確認するもので、工事が始まる前に発行されるため、設計段階での合法性を保障します。
検査済証は、工事が終了した後に発行される証明書で、完成した建物が実際に建築基準法に適合しているかどうかを証明します。
これは、設計と実際の建物の適合性を確認するもので、工事後に建築確認検査がおこなわれ、その結果として発行されます。
検査済証を取得することで、建物が合法的に建設されたことが証明され、売買時にも必要な書類となります。

なぜ両方が必要なのか、一般人でも理解しやすい違いの整理

確認済証と検査済証の違いを理解するためには、設計段階と完成段階で適法性を確認することが重要であることを認識することが大切です。
これは、建築が進む過程で法律に適合した形で進行しているかを確保するために必要な手続きです。
設計段階で確認された合法性が、そのまま建物に反映されるわけではありません。
建物が完成した段階で再度、適法性を確認する必要があります。
これにより、完成した建物が設計通りに建築基準法を満たしていることが保証されます。
日常生活の例にたとえると、料理のレシピと完成した料理にたとえることができます。
レシピが適切であっても、実際に料理を作ったときに基準を満たしていない場合、食材が不適切だったり、衛生基準に反していたりすることがあります。
料理のレシピ段階と実際に出来上がった料理を確認するのと同様に、建物の設計段階と完成段階で適法性を確認することは、違反建築を防ぐために必要不可欠です。

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検査済証がないときのリスクとは

検査済証がない場合、物件に関する多くのリスクが生じる可能性があります。
とくに、不動産取引においては、売買契約における信頼性が低くなり、融資や登記に問題が生じることがあります。
検査済証がないことが、どのようなリスクを生むのかについて具体的に解説します。

融資が受けられない・登記できない・増改築できない可能性

検査済証がない場合、銀行融資や住宅ローンが通らない可能性があります。
とくに、融資を受けるためには、物件が法律に適合していることを証明する必要があります。
検査済証がなければ、金融機関はその物件が基準を満たしているかを確認できず、融資の審査に通過することが難しくなります。
これにより、購入を検討している買主にとっては、大きな障害となります。
また、不動産登記においても、検査済証がないと登記手続きが進まないことがあります。
登記は所有権を確定させるために必要な手続きであり、検査済証がない場合、正式に物件が法律に適合していることが証明されないため、登記できないことが多いです。
さらに、増改築の際も、検査済証がないと行政から許可が降りない場合があるため、改修やリフォームを計画している場合には大きな支障をきたします。

エレベーターなど付帯設備の法的安全性が疑われる

検査済証がない場合、エレベーターなどの付帯設備が法令に適合しているかどうかが疑問視されます。
エレベーターや防火設備など、建物の安全性に関わる重要な設備についても、適法性が確認されていないと、使用が制限される可能性があります。
たとえば、エレベーターが適切な基準で設置されていない場合、法的に使用が許可されなくなり、設備の停止や修理が求められることになります。
検査済証がないと、これらの設備に対して適法性の証明ができないため、運営上のリスクが高まり、事業の継続に支障をきたすことになります。

売却が困難になる場合や、資産価値の目減りの懸念

検査済証がない場合、物件を売却する際に、買主や不動産会社が敬遠することがあります。
検査済証がないことで、その物件が法令に適合しているかどうか不安に感じるため、売却価格が下がることもあります。
とくに、事業用物件では、適法性の確認が重要な要素となるため、検査済証がないと資産価値が大きく目減りする可能性があります。
査定時にマイナス要素として扱われ、買主が決まらないことも十分に考えられます。

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検査済証がないときの代替手段と実務対応

検査済証がない場合でも、物件の適法性を証明するための代替手段があります。
それにより、適法性を補完し、取引を進めることができます。

台帳記載事項証明書や建築計画概要書で補完可能か

台帳記載事項証明書や建築計画概要書を利用することで、物件の建築履歴や概要を確認することができます。
これらの書類は、物件が過去にどのように建設され、どのような変更がくわえられたかを証明するための資料となります。
しかし、これらの書類だけでは、検査済証の完全な代替とはならないため、補完的な役割として考えるべきです。

エレベーターの技術基準や点検記録で安全性を説明

エレベーターやその他の設備については、技術基準や点検記録で安全性を証明することができます。
定期的な点検やメンテナンス記録を提出することで、設備の適法性と安全性を証明し、リスクを軽減することができます。

建築士・専門業者による現況調査と資料作成の重要性

現地調査や図面作成などを通じて、建物の現状を第三者が確認し、その結果を報告書としてまとめることができます。
物件調査報告書や検査報告書を準備することで、売却時や融資申請時に重要な証拠となります。
これにより、検査済証がない場合でも、物件の適法性や安全性を補完することができます。

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まとめ：検査済証の有無が与える影響と対応策の総整理

確認済証と検査済証は、それぞれ建物の設計段階と完成段階での適法性を証明するために不可欠な証明書です。
検査済証がない場合、融資や登記、増改築に影響を与え、売却時に資産価値が低下する可能性もあります。
しかし、検査済証がない場合でも、代替手段や現況調査によって適法性を証明する方法はあります。
これらの書類の整備や取得には、十分な準備が必要であり、トラブルを防ぐためにも事前に確認しておくことが重要です。